Pour un résident ou investisseur français souhaitant acquérir un bien immobilier à Dubaï, le recours à une SCI française détenant une LLC émirienne peut sembler offrir le meilleur des deux mondes : une structure française pour organiser la détention et une société locale pour acquérir et exploiter le bien. En réalité, le choix entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) entraîne des conséquences fiscales très différentes.
Le montage étudié repose sur une structure à deux niveaux : une SCI de droit français détient tout ou partie du capital d’une LLC constituée à Dubaï, laquelle acquiert, détient, loue et, le cas échéant, revend l’immeuble.
Cette distinction est fondamentale. La SCI ne possède pas directement l’immeuble situé à Dubaï : elle détient les titres de la LLC. Les revenus et les plus-values ne sont donc pas nécessairement traités comme des revenus immobiliers français. La qualification fiscale des flux dépend notamment du régime fiscal de la SCI.
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : les bénéfices de la LLC peuvent être imposables en France
Lorsqu’une SCI opte pour l’IS, elle devient une véritable société fiscalement imposée en France. Cette situation rapproche son traitement de celui d’une société de capitaux française détenant une filiale étrangère.
Le principal point de vigilance est alors l’article 209 B du Code général des impôts. Ce dispositif peut conduire à imposer en France les bénéfices d’une société étrangère contrôlée, même lorsque ces bénéfices n’ont pas été distribués à la société française.
Une SCI à l’IS détenant plus de 50 % d’une LLC émirienne entre en principe dans le champ de ce dispositif. La question devient donc celle du régime fiscal de la LLC.
Avec une Corporate Tax émirienne de 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice imposable, le régime de la LLC peut être considéré comme privilégié au regard des critères français. L’article 209 B doit donc être examiné avec attention.
Il existe toutefois une clause de sauvegarde. La société française peut notamment chercher à démontrer que l’activité de la LLC répond à des considérations économiques réelles et que son implantation aux Émirats ne poursuit pas principalement un objectif de localisation artificielle des bénéfices.
Cette question est particulièrement importante pour une activité immobilière. Une LLC qui exerce une véritable activité commerciale ou dispose d’une organisation économique réelle aux Émirats pourra être dans une situation plus favorable qu’une simple société « boîte aux lettres » détenant passivement un immeuble loué.
Il conviendra donc de pouvoir démontrer la réalité de la présence et de l’activité de la LLC : dirigeants, décisions prises aux Émirats, comptes bancaires locaux, contrats avec les agents immobiliers ou gestionnaires, financement, gestion des travaux et des locations, comptabilité et, plus généralement, réalité de la prise de décision et des risques économiques.
Un avantage pendant la période de détention… mais une fiscalité en deux temps
La SCI à l’IS présente néanmoins un intérêt classique : tant que les bénéfices restent dans la structure, ils peuvent être capitalisés et réinvestis sans être immédiatement imposés entre les mains de l’associé personne physique.
En revanche, lorsque les bénéfices remontent finalement vers l’associé, une seconde imposition intervient. Les dividendes distribués à une personne physique sont en principe soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sauf option pour le barème progressif.
Entre la LLC et la SCI, le régime mère-fille peut, sous certaines conditions, permettre de neutraliser l’essentiel de l’imposition française sur les dividendes, à l’exception d’une quote-part de frais et charges de 5 %.
La SCI à l’IS peut également présenter un intérêt lors de la cession. Si la SCI vend les titres de la LLC et que ceux-ci constituent des titres de participation répondant aux conditions légales, la plus-value peut bénéficier du régime des titres de participation, avec une taxation effective pouvant être limitée à environ 3 %.
Cette possibilité doit cependant être distinguée de la vente directe de l’immeuble par la LLC, qui relève de la Corporate Tax émirienne et entraîne ensuite les conséquences fiscales liées à la distribution du produit de cession.
SCI soumise à l’impôt sur le revenu : un mécanisme très différent
La SCI à l’IR fonctionne selon une logique radicalement différente.
La SCI n’est pas elle-même soumise à l’impôt sur les bénéfices : elle est fiscalement « transparente » ou, plus exactement, translucide. Ses résultats sont déterminés au niveau de la société puis imposés entre les mains de ses associés.
Mais attention : dans le montage étudié, la SCI ne détient pas directement l’immeuble. Elle détient une LLC émirienne, laquelle est considérée en France comme une société opaque comparable à une société de capitaux.
Les sommes qui remontent de la LLC vers la SCI ne constituent donc pas directement des revenus fonciers. Il s’agit principalement de dividendes ou, selon les opérations, de plus-values sur titres.
Cette différence est déterminante.
L’article 209 B disparaît, mais l’article 123 bis doit être vérifié
La SCI à l’IR n’étant pas soumise à l’IS, l’article 209 B ne lui est en principe pas applicable.
Il faut cependant examiner un autre dispositif anti-abus : l’article 123 bis du CGI, qui vise certaines participations détenues par des personnes physiques françaises dans des entités étrangères bénéficiant d’un régime fiscal privilégié.
Dans le cas d’une LLC dont l’actif est principalement constitué d’un immeuble situé à Dubaï, l’article 123 bis devrait, en principe, ne pas s’appliquer, car ce dispositif vise principalement les entités dont les actifs sont constitués de valeurs mobilières, créances, dépôts ou comptes courants.
Cette conclusion doit néanmoins être surveillée dans le temps. Une LLC qui accumulerait progressivement une importante trésorerie pourrait voir la composition de son bilan évoluer. L’analyse devrait donc être renouvelée en fonction de la situation réelle de la société.
Le principal avantage : capitaliser les loyers
La SCI à l’IR peut ainsi permettre un différé d’imposition particulièrement intéressant.
Tant que la LLC conserve les bénéfices qu’elle réalise, aucun revenu ne remonte à la SCI. La SCI ne distribuant rien à ses associés, ceux-ci ne sont pas imposés en France au titre de ces bénéfices non distribués.
Cette possibilité de capitaliser les revenus au niveau de la LLC constitue l’un des principaux attraits du montage SCI à l’IR.
Mais cet avantage doit être mis en balance avec la fiscalité de sortie. Lorsque les bénéfices sont finalement distribués, ils sont imposés entre les mains des associés selon les règles applicables aux revenus de capitaux mobiliers.
Surtout, la structure ne permet pas de bénéficier du régime particulièrement favorable applicable aux plus-values immobilières réalisées par un particulier détenant directement un immeuble, notamment les abattements liés à la durée de détention.
Le point souvent oublié : la succession
Quel que soit le choix entre l’IR et l’IS, un élément mérite une attention particulière : la fiscalité successorale.
Dans cette structure, l’investisseur ne détient pas directement l’immeuble de Dubaï. Au décès, ses héritiers recueillent des parts de la SCI française.
Dans le montage étudié, cette différence est majeure : les parts d’une SCI française constituent un bien meuble incorporel de droit français. La structure interposée ne permet donc pas de bénéficier du traitement successoral susceptible de s’appliquer à un immeuble situé directement aux Émirats dans le cadre de la convention fiscale franco-émirienne.
Les parts de SCI restent ainsi susceptibles d’être soumises aux droits de succession français selon les règles de droit commun, potentiellement jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà des abattements applicables.
Ce point constitue une différence importante avec une détention directe d’un immeuble à Dubaï par une personne physique et doit être intégré dès l’origine dans toute réflexion patrimoniale.
Qu’en est-il de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Sur le terrain de l’IFI, le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ne modifie pas fondamentalement l’analyse.
Les sociétés interposées ne font pas disparaître, par principe, la valeur immobilière du patrimoine taxable. La valeur nette du bien immobilier situé à Dubaï doit donc être prise en compte dans l’analyse de l’IFI de l’investisseur français lorsque les conditions d’assujettissement sont réunies.
IR ou IS : il n’existe pas de réponse universelle
Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ne peut donc pas être effectué uniquement en fonction du taux d’imposition applicable aux Émirats.
La SCI à l’IS peut être intéressante lorsque l’objectif est de capitaliser les revenus, de réinvestir au sein d’une structure française et, dans certaines hypothèses, d’optimiser la fiscalité d’une future cession de titres. Mais elle expose la structure au dispositif de l’article 209 B et suppose, lorsque cela est nécessaire, de pouvoir démontrer une véritable substance économique de la LLC aux Émirats.
La SCI à l’IR peut offrir un différé d’imposition sur les bénéfices non distribués de la LLC et échapper, dans la configuration étudiée, aux mécanismes des articles 209 B et 123 bis. Mais cet avantage peut être payé à la sortie par une fiscalité moins favorable sur les gains et par l’absence des abattements pour durée de détention attachés à la détention directe d’un immeuble.
Dans les deux hypothèses, la structure présente en outre un même inconvénient majeur : elle ne permet pas de retrouver le régime successoral potentiellement favorable attaché à la détention directe d’un immeuble situé aux Émirats.
Le choix de la structure doit donc être effectué avant l’acquisition, en tenant compte non seulement de la fiscalité des loyers, mais également de la durée envisagée de détention, des modalités de financement, de la politique de distribution, de la stratégie de cession et, surtout, des objectifs patrimoniaux et successoraux de l’investisseur.
En matière d’investissement immobilier international, la question n’est donc pas simplement de savoir si la SCI doit être à l’IR ou à l’IS. Il faut déterminer quel est l’objectif économique et patrimonial poursuivi et quelle structure permet de l’atteindre sans créer, à terme, un coût fiscal supérieur à l’avantage recherché.